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データの“見せ方”に騙されず、本質を見抜くための第一歩

今回はまず、こちらのチャートをご覧ください。
141003_マンション建て替え件数推移

これは、国土交通省が公表している
マンションの建替えの実施状況です。

これを見て、あなたがパッと
思いつくことは何でしょうか。

■マンションの建て替え件数は増えている!(事実)

全国にある、「建て替え済み」と「建て替え実施中」のマンションの合計は、2014年4月1日時点で、226件でした。2004年2月末の実績数は99件です。

だから、あなたがまず気づくことは、
「マンションの建て替え件数は、増えている」
ということですね。

これは事実です。

もちろん、国土交通省のデータに
信頼性があることが前提ですけどw。

■マンションの建て替えは順調(着実)に進んでいる!?(判断・解釈)

では、「マンションの建て替えは、順調(着実)に進んでいる」と言えるでしょうか。

もしあなたが、この右肩上がりのチャートを見て「マンションの建て替えは、順調(着実)に進んでいる」と“判断”したとすると、それは“誤解”というものです

もっとも、このチャートの作成者は、意図してあなたに誤解させようとした可能性もある、と筆者はみています。

■(建て替えを要するマンションの)全体を見て判断できること

筆者は、数多くの統計データに触れ、事業投資のデューデリジェンスなどの場面で、相手が提示してきた資料を分析し、意思決定を行ってきました。

こういった経験を通して、筆者はデータの本質を捉える訓練をしてきたわけです。そのお蔭で、不動産(投資)・金融商品の広告や提案資料を見て、検討に値するか否かの判断がつくようになりました。

さて今回は、提示された「データ(チャート)の“見せ方”に騙されず、本質を見抜く方法」について、お伝えしたいと思います。

冒頭のチャートに話を戻します。

何故、冒頭のチャートでは、マンションの建て替えにかかわる本質を捉えることができないのでしょうか。それは、データ分析の第一歩である「全体の大きさを確認する」ということをしていないからです。

現時点で、全国のマンションのストック数は600万戸以上です。
141003_マンションストック数の推移

この中で、建て替えを要するマンションは、どの程度あるでしょうか。

一つの判断基準は、1981年以前に旧耐震基準で建てられたマンションです。今年が2014年ですから、築33年以上経過しているものです。その数は約3.8万棟ほどあります。(この数は、今後加速度的に増加していきます。)

これを建て替えすべきマンションの全体と捉えた場合、「マンションの建て替えは、順調(着実)に進んでいる」と判断できるでしょか。

141003_老朽・建替え済マンション比較
できないですよね。

なぜなら、「建て替え済み」と「建て替え実施中」のマンションの数(226件)は、全体(3.8万棟)のわずか、0.6%に過ぎないからです。

データやチャートを見るときは、見た目に惑わされないように気をつけたいですよね。

ではまた。

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