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資産価値の評価~建物(戸建、マンション、ビルなど)の評価方法~

こんにちは!

先日は、資産としての土地の評価方法について、
シェアしました。

資産価値の評価~路線価から土地を評価する方法~

資産価値の評価~路線価から土地を評価する方法(2)~

具体的な評価は、路線価を用いるのでしたね。

路線価は、国税庁のHPで公表しており、
誰もが閲覧して必要な情報を
入手することができます。

かつては、売り手と買い手が持っている
情報の格差(情報の非対称性)が大きく
売り手主導で不動産の売買が
行われていたこともあったでしょう。

現在は、IT技術の発達のお陰で、
誰もが情報を入手することが
できるようになりました。

131016_情報量の推移

131016_情報の量と価値

情報自体に価値はあまり無くなってしまったのですね。

でも、せっかくの情報も、
知らなければ何の意味もありません。

このブログでは、
膨大な情報の中らから、
あなたの資産価値を向上させるための
情報を収集し、整理/分析して、発信していきます。

さて今回は、他の不動産の評価方法
について話を進めていきます。

先日のエントリーで、不動産(土地)の評価方法は、
ある程度算出することができるようになったかと思います。

では、不動産(主に戸建て、マンションなどの建物)の
評価はどうしたらいいでしょうか。

あなたの不動産(戸建て、マンション、ビルなどの建物)
には、いくらの価値があるでしょうか。

それを知るための代表的な方法は、以下の3つがあります。

1)原価法
2)収益還元法
3)取引事例比較法

今回は、1)原価法について取り上げます。

原価法は、

●再度建物を建てる場合の必要な金額(再調達原価)を求める
●新築時の原価から価値を減らす(減価修正する)

ということを行って、
積算価格(=再調達原価-減価修正)
を求める方法です。

原価法のキーワードは、

▼再調達単価(さいちょうたつたんか)
▼需要率(じゅようりつ)
▼延べ床面積(のべゆかめんせき)
▼残存耐用年数/耐用年数(たいようねんすう)

です。

これらを用いて、以下の計算式に当てはめて
積算価格を算出します。

積算価格
=(再調達単価×需要率×延べ床面積)×残存耐用年数/耐用年数×調整値
= 再調達価格×残存耐用年数/耐用年数×調整値

▼再調達単価

これは、評価時点で同じ建物を建てた時の
㎡当りの価格(単価)のことです。

建物の構造ごとに異なり、目安は以下の通りです。
131016_建物構造別再調達単価

この単価をいくらと見るかは、
金融機関等によってバラバラですが、

・各法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表
・各損害保険会社が算出している新築単価表

といった資料が根拠となっているようです。

▼需要率

その不動産についてどれだけの
需要があるかを示した率です。

これは不動産融資を行う
金融機関が各自設定しているものです。

不動産投資を行う場合は、金融機関の融資担当者に、
ぶっちゃけ聞いてみるというのも手かもしれません。

例えば、
「御行のマンションやアパート等の
共同住宅やビルの需要率ってどれくらいですか?」
って。

そうでなければ、仮に1.0と置いておきましょう。

▼延べ床面積

建物の各階の床面積の合計のことをいいます。

以上の、再調達単価・需要率・延べ床面積を掛け合わせると、
再取得原価が算出されます。

▼残存耐用年数

耐用年数-経過年数
のことです。

耐用年数は、建物の構造によって異なります。

131016_建物構造別耐用年数

ここから、経過年数を引くことで、
残存耐用年数が算出できますね。

▼調整値

要するに、見た目のことです。
同じ場所、同じ材質、同じ残存年数の物件でも、
その管理の仕方で雲泥の差が出てきます。

以上の情報を集め、

積算価格
=(再調達単価×需要率×延べ床面積)×残存耐用年数/耐用年数×調整値
= 再調達価格×残存耐用年数/耐用年数×調整値

の算式にあてはめると、不動産の概算が算出できます。

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