*

資産価値の評価~不動産の評価方法~

こんにちは!

前回、不動産の評価する代表的な方法としては、

1)原価法
2)収益還元法
3)取引事例比較法

があるということを書きました。

そしてその中で、原価法について取り上げました。

原価法は、

●再度建物を建てる場合の
 必要な金額(再調達原価)を求める

●新築時の原価から価値を減らす
 (減価修正する)

ということを行って、
積算価格(=再調達原価-減価修正)
を求める方法でしたね。

今回は、もう一つの評価方法である
収益還元法について書きます。

収益還元法は、評価の対象となっている不動産が、
将来生み出すと期待される純収益の
現在価値の総和を求めることで
不動産を評価する方法です。

・・・純収益?現在価値?

なんのことだか分りづらいですね(汗)

ということで今回は、
収益還元法を理解する前段階の
基本的なことを押さえておきましょう。

▼純収益

純収益は、その不動産から得られる
家賃や礼金などの総収益から、
その収益を得るためにかかった
全てのコスト(総費用)を差し引いたものです。

式で表すと、以下の通りです。

純収益=総収益-総費用

コストには、以下のようなものが含まれます。

取得時にかかるコストとしては、

・不動産取得税
・司法書士報酬
・登録免許税
・契約印紙代
・ローンの事務手数料
・仲介手数料

などがあります。

継続的にかかるコストとしては、

・固定資産税
・都市計画税
・ローンの借入利息
・管理費
・修繕費
・共用部分の電気・水道代

などがあります。

純収益は、NOIと表記されることがあります。
NOIは、Net Operating Incomeの略です。

これはよく目にしますので、
覚えておいてもいいかもしれません。

▼現在価値(と割引率)

現在価値とは、読んで字のごとく
「現在の価値」のことです。

では、何の「現在価値」かと言うと、
将来のお金の価値は、
現在いくらの価値があるのか、
ということです。

目の前にある100万円と
遠い将来の100万円では、
価値が違うということは
直感的に理解できるでしょう。

もっと極端な例で考えると、
50年後に1億円もらえるのと、
今日100万円もらえるのは
どちらがいいでしょうか。

中には、今日100万円もらった方がいい
という方もいますよね、きっと。

これも同様に、50年後の1億円は、
現在の1億円と同じ価値ではない
(現在の1億円の方が価値がある)
ことが感覚的にも分かります。

ここでのポイントは、

お金の価値は、
未来になればなるほど小さくなっていく

ということです。

お金には時間価値があるのですね。

お金には時間価値がありますから、
時間軸が異なるお金を比較するときは、
現在の価値に置き換えて考える必要があります。

今、手元の100万円が1年後に105万円になる
投資案件があるとします。

この場合の、収益率=利回り=利率は、
5%(=(105万円÷100万円-1)×100)
と計算できます。

100万円×(1+5%)=105万円ですから、
収益率5%で手元の100万円を運用すれば、
ちゃんと1年後には105万円になっていますね。

手元にある100万円は、現時点での価値ですので、
現在価値といいます。

1年後の105万円は、1年後(将来)の価値ですので、
将来価値といいます。

では、1年後の105万円の現在価値は
いくらになるでしょうか。

先ほどは、現在価値(100万円)に、
1.05を掛けて、将来価値(105万円)を算出しました。

従って、将来価値(105万円)を現在価値に置き換えるには、
この逆の計算をすればいいのです。

つまり、
将来価値(105万円)÷1.05=現在価値(100万円)
ですね。

この計算プロセスを
「一年後のキャッシュを金利で現在の価値に割り引く」
といいます。

将来価値から現在価値に換算するときに
使う利率を割引率といいます。

131017_現在価値

まとめますね。

現在価値に(1 + 利率)をかけると、
将来価値を求められる。

将来価値を(1 + 割引率)で割ると、
現在価値が求められる。

もちろん、ここでは、利率=割引率です。

なお、5年後にもらえるお金の現在価値を
計算するとなると、
(1 + 割引率)が
(1 + 割引率)^5
に変わることに注意してくださいね。

以上、収益還元法を理解する上での
前提のお話しでした。

お名前 (必須)

メールアドレス (必須)

題名

メッセージ本文

adsense レクタングル

関連記事

建築単価から建物の取得価格を調べる方法

不動産の売却に際して、 建物部分の取得価格はどう算出 したらいいでしょうか。 例えばマンシ

記事を読む

相続財産としての土地の評価額を下げる具体的な事例

先日のエントリーでは、土地の評価額の計算方法を取り上げました。 今回は具体的な事例で考えてみま

記事を読む

no image

資産価値の評価~建物(木造)の評価例~

  こんにちは! 今日帰ったら、先日衝動買いした 七輪が届いてました

記事を読む

資産価値の評価~路線価から土地を評価する方法~

前回は、土地の具体的な評価方法 について取り上げました。 内容は、 -----------

記事を読む

相続対策としての土地活用のカラクリ(序章)

昨夜は、友人が設立したNPO法人の設立総会に出席してきました。 「みらいびと」というNPO法人

記事を読む

小規模宅地等の特例の整理

先日は、相続税の計算上の財産評価に際して、 ●現金→土地(自用地)→土地(貸家建付地) とす

記事を読む

現金を土地に変えるだけで、相続税を節税できる!?

先日より、相続対策としての土地活用のカラクリについて書いています。 先日のエントリーで

記事を読む

資産価値の評価~路線価から土地を評価する方法(2)~

前回は、路線価から土地の 資産価格を算出しました。 --------------

記事を読む

資産価値の評価~建物(戸建、マンション、ビルなど)の評価方法~

こんにちは! 先日は、資産としての土地の評価方法について、 シェアしました。 資産

記事を読む

no image

資産価値の評価~土地の具体的な評価方法~

こんにちは! これまで、土地の資産価値の評価について、 評価方法を把握しておく理由、 土地

記事を読む

adsense レクタングル

adsense レクタングル

 
no image
住宅ローンの借り換えの好機

長期金利の低下を受けて、 住宅ローンの借換えをしました。 10

no image
フィリピンの一等地(マカティ)での不動産投資

昨日のエントリーでは、海外不動産に投資する際には、 十分に注

no image
海外不動産投資には要注意

海外の不動産投資に興味がありますか? 先日、海外不動産のセミナー

法律行為を行えない人が相続人にいる場合の遺産分割協議(2)

遺産分割の協議をしようとしても、相続人の中に、法律行為を行えない人がい

着眼大局、着手小局 小さな歯車を回し続けること

「平成進化論」という読者数20万人を誇るメルマガを毎日配信されている、

→もっと見る

  • 筆者:nobu
    このブログについての詳しい説明はこちら

    お問い合わせ
PAGE TOP ↑