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資産価値の評価~建物(木造)の評価例~

 

七輪

こんにちは!

今日帰ったら、先日衝動買いした
七輪が届いてました!

気分が盛り上がりますね。
焼くぞ~!

◆—————————————————-◆

さて先日、不動産評価方法として、
原価法をご紹介しました

原価法は、

●再度建物を建てる場合の
必要な金額(再調達原価)を求める

●新築時の原価から
価値を減らす(減価修正する)

ということを行って、
積算価格(=再調達原価-減価修正)
を求める方法でしたね。

積算価格を求める計算式は以下の通りです。

積算価格=(再調達単価×需要率×延べ床面積)×残存耐用年数/耐用年数×調整値
    = 再調達価格×残存耐用年数/耐用年数×調整値

今回は、これをもとに木造の建物
について具体的に計算してみましょう。

(1)再調達単価

まず、建物再調達単価です。

同じグレードの建物をもう一度
新しく建ててみたら、
1㎡あたりいくらになるのか
というものでした。

再調達単価の目安は、
以下の通りです。

131016_建物構造別再調達単価

今回は、木造の建物ですから、
15万円ですね。

もちろん、グレード等によっても
変わりますのであくまでも目安です。

(2)需要率

その不動産についてどれだけの需要が
あるかを示した率です。

融資を行う金融機関が各自設定
しているものです。

とりあえずここでは1.0
と置きましょう。

(3)延べ床面積

床面積の合計ですね。
ここでは100㎡としましょう。

さて、(1)(2)(3)を
全て掛け合わせると・・・

15万円×1.0×100㎡
=1,500万円

これは何の価格かといったら、
再調達価格ですね。

同じグレードの建物を
新しく建てなおした時の価値です。

ここから、実際の経年数を
考慮して減価していきます。

そのためには、

●その構造(このケースでは、木造)の
耐用年数が何年か

●現在は新築時から
何年経っているのか

という情報が必要です。

(4)耐用年数

木造の耐用年数は何年でしょうか。

131016_建物構造別耐用年数

22年ですね。

(5)残耐用年数

仮に建ててから10年が
経過しているとします。

残耐用年数を計算してみましょう。

残耐用年数
=耐用年数-経過年数
=22年-10年
=12年

と計算されますね。
(6)調整値

見た目のことです。

同じ場所、同じ材質、同じ残存年数の物件でも、
その管理の仕方で雲泥の差が出てきます。

メンテナンスしていなければ、
同じ10年でも建物の傷み度合いに
違いが出ます。

仮にここでは、1.0と置きましょう。

(1)~(3)で算出した
再調達価格(1,500円)と
(4)(5)(6)を合わせて、
積算価格を算出します。

積算価格
=再調達価格×残耐用年数/耐用年数×調整率
=1,500万円×12/22×1.0
=818万円(概算)

新築から10年経った現在の
建物の価値は、818万円となります。

原価法というたいそうな名前が
付いていますが、
掛け算・割り算ができれば、
ざっくりとした建物の価値は把握できますね。

 

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