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資産価値の評価~収益還元法による不動産評価(現在価値の算出方法)~

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こんにちは!

この台風では、届いた七輪を試すことができませんが、
明日は晴れそうなのでトライできそうです。楽しみ~

今日は家族でお買い物。
息子は一人でお買い物ができるようになったかな~。

◆————————————◆

さて、先日は収益還元法による
不動産の評価について書きました。

収益還元法は、将来生み出される純収益の
現在価値の総和を求めることで、
不動産の価値を評価する方法でしたね。

収益還元法には、

1)直接還元法
2)DCF法(Discounted Cash Flow法)

という2つの方法があり、
先日は直接還元法について取り上げました。

収益還元法は、その不動産が生み出す
“単年度”の純収益を総合還元利回り(キャップレート)
で割って収益価格を算出するものでしたね。

純収益・総合還元利回り(キャップレート)
といった用語について、
あやふやになってしまった方は、
復習しておきましょう。

さて、今回はDCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)
を理解するための、現在価値の算出方法についてです。

具体的な事例をあげて考えます。

DCF法は、不動産が生み出すキャッシュフローの
現在価値を合計することで、評価額を算出する方法です。

現在価値は、将来生み出されるキャッシュが、
現時点ではいくらの価値があるかということですね。

手元の100万円と5年後の100万円では、
手元の100万円の方が価値があります。

受取るお金の価値は、
未来になればなるほど小さくなります

では次に、5年後に受取る100万円という価値は、
現時点での価値(現在価値)はいくらなのか
という話になりますよね。

現在価値を算出するために用いるのが、
割引率(ディスカウントレート)です。

割引率は次の様に計算されます。

割引率=1/(1+収益率)^(受取期)

^はべき乗です。

具体例で考えましょう。

今、収益率を5%として、
毎年末に100万円を受取る場合の
現在価値を算出してみます。

▼1期目

割引率(1)
=1/(1+5%)^1
=0.95238

現在価値(1)
=受取額×割引率(1)
=1,000,000円×0.95238
=952,381円

となります。

ここから、収益率が5%の場合、
1年後に受取る100万円の現在価値は、
952,381円と算出できます。

▼2期目

割引率(2)=1/(1+5%)^2
=0.90703

現在価値(2)
=受取額×割引率(2)
=1,000,000円×0.90703
=907,030円

となります。

ここから、収益率が5%の場合、
2年後に受取る100万円の現在価値は、
907,030円と算出できます。

これを繰り返していくと、
以下の表のようになります。

131026_現在価値の例

1期から10期まで全てを合計すると、
額面の受取額は、100万円×10年ですから、
1,000万円です。

でも、毎期100万円ずつ10年間受取る場合の
現在価値は、772万円にしかなりません。

どうしてこんなことが起きるのでしょうか。

どうして、10期に受取る100万円は、
現在価値で考えると、61万円そこそこの
価値しかないのでしょうか。

それは、将来受取ることになっているキャッシュは、
本当に受取れるか分からないという
”不確実性”があるからですね。

不確実性が高まれば高まるほど、
割引率を計算する際に用いる収益率を
大きくすることが求められます。

それが、計算する現在価値を
小さくするのです。

なお、現在価値を計算するには、
エクセルを使うのがよいでしょう。

簡単にできますからね。

このDCF法の考え方は、
不動産の評価だけではなく、
企業価値や株式の理論価格を算出する際にも
応用できます。

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