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新築住宅の資産価値

こんばんは。

昨日は、持ち家か賃貸かを判断する上で、
「まず2つのポイントを検討しましょう」という話でした。

2つのポイントとは、

1)人口の推移と住宅の供給数(ストック)
2)長期間の住宅ローンの返済計画

でした。

今回は、1)の人口推移と住宅の(需要と)供給について
アナリスト兼ファイナンシャルプランナー(FP)である
筆者の考えをシェアします。

日本では、これまで住宅取得の促進が図られてきました。

この背景には、人口・世帯数の増加で、
住宅の供給が追いついていなかった
という事情があります。

つまり、

住宅の需要と供給には、
需要 > 供給
という関係があったのです。

だから、国は住宅ローン減税などの特典を用意し、
国民の住宅取得を後押ししてきたのです。

そしてこの政策は、
個人の新築信仰と不動産販売会社の
意向とも合致していました。

当時の不動産価格は、年々上昇していましたので、
賃貸よりも早く持ち家を購入する方が
合理的ではあったのです。

では、現在はどうでしょうか。

住宅の需給関係は、
需要  供給
となっていて、
不動産価格も下がり続けています。

最近は、不動産価格が上昇に転じたと
一部で騒いではいますが、20年30年という
長期で価格推移をみると、現在の上昇など
全然たいしたことがありません。

130926_市街地価格指数

供給の方が多いということは、住宅は余っていて、
空き家がたくさんあるということです。

あなたの近所にも空き家は結構あるハズです。

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、
空き家の数は757万件(2008年)にのぼります。

日本は少子高齢化で人口は減少に転じ、
今後は加速度的に減っていくことになります。

将来のことは誰にも分からないはよく言われますが、
日本の人口が減ることについては、確実ですよね。

では、そんな時代に
新築の住宅を取得することの資産価値
を考えてみましょう。

=============================================
日本の住宅は新築を買った時に最も高く、
中古住宅になったとたんに
その価値が15~20パーセントも低下。

およそ10年で半値となり、
25年程度でその価値がほぼゼロになる。

=============================================
というのがこれまでの定説です。

仮に、新築で買った持ち家を
翌日に売ったとしても、損をします。

多くの場合、ローンを組んで住宅を購入しますが、
住宅を売却したお金では、ローンを返済できません。

資産価値があると信じて(信じ込まされて?)購入した、
新築住宅でしたが、実質上は購入すると
すぐに債務超過になってしまうのですね。

”低金利の今が住宅購入のチャンス!”
”消費税が増税する前に購入を!”

というキャンペーンが展開されています。

そして、消費税の増税を間近に控え、
マンションなどの新築物件の成約率は
上がっているそうです。

不動産会社のセールストークに踊らされず、
まずは客観的な情報を集めて分析する
チカラをつけて自分資産を高め、
冷静な判断をされることを願います。

それが、あなたやあなたの家族にとっての
資産価値が向上することにつながると
筆者は考えていますので。

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