*

不動産投資の仕組み(カラクリ)~具体的事例~

 

こんにちは!

不動産投資の取組み妙味には、

●不動産所得のマイナスを
他のプラスの所得(給与所得など)と
「損益通算」することで、
課税所得の引き下げが可能

●その結果、支払うべき所得税は、
年末調整(会社員のケース)の時とき
よりも少なくなる
(徴収されていた所得税が多かったことになる)

●よって、「確定申告」をすることで、
払い過ぎた税金を取り戻すことも
可能

ということも挙げられることでした。

今、例として課税所得が500万円(5,000千円)
の人のケースでちょっと具体的に考えて見ましょう。

(単純化のためざっくりした計算です。
収入ではなくて、課税所得です。念のため。)

この人の所得税は、

所得税
=5,000千円×20%-427.5千円
=572.5千円・・・・・A

131130_所得税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

さて、ここである人が新築の
投資物件を2,000万円(20,000千円)で
購入したと仮定します。

物件紹介のチラシ(マイソク)では、
想定利回りが10%となっていました。

▼収入金額

賃料収入
=物件価格×想定利回り
=20,000千円×10%
=2,000千円・・・①

▼借入条件

借入金額:2,000万円(購入金額の全額を借入)
借入期間:30年
適用金利:3.5%

エクセルのPMT関数を使えば
ローン返済額は、89.8千円/月
と簡単に算出できますね。

エクセルの計算方法は、
こちらをご参照くださいませ

支払利息は経費に算入できました。

※本来であれば、土地部分にかかる金利は、
経費に算入できませんが、
単純化して、全額経費とします。

また、ここでは丸い数字
690千円を経費算入とします。

131130_ローン返済表

 

他のことも考慮すると、
必要経費は以下のようになります。

▼必要経費

・支払利息:690千円(前述の通り)
・減価償却費:1,200千円
(建物と付属設備部分の概算)
・租税公課:200千円
(不動産取得税・固定資産税・都市計画税の概算)
・管理費:300千円
・火災保険料:30千円

合計:2,440千円・・・・・②

上記①と②から不動産所得を計算すると、

不動産所得
=家賃収入①-必要経費②
=2,000千円-2,440千円
=-440千円

となり、不動産所得は、
440千円のマイナスに
なってしまいます。

これだけ考えると、
収入<経費ですから、
不動産投資はやめておこうと
考えてしまうかも知れません。

しかし、そこで考えるのをやめてしまうのは、
少し早いです。

思い出してみてください。

不動産所得のマイナスは、
他の所得と「損益通算」
できましたよね。

損益通算すると課税所得は・・・

課税所得
=給与所得+不動産所得
=5,000千円+(-440千円)
=4,560千円

となります。

この課税所得4,560千円をベースに
所得税を計算すると・・・

所得税
=4,560千円×20%-427.5千円
=484.5千円・・・・・B

年末調整時、この方の所得税は
もともとも572.5千円(A)
となっていました。

ところが、不動産所得との損益通算により、
課税所得が下がったことで、
払うべき所得税は上記の通り
484.5千円(B)となりました。

すなわち、

A-B
=572.5千円-484.5千円
=88千円

の分だけ
所得税を払い過ぎている
ということになります。

これを確定申告すれば、
払い過ぎていた所得税が
還付されるということになります。

次回は、この計算結果からいえる
注意点についてまとめたいと思います。

お名前 (必須)

メールアドレス (必須)

題名

メッセージ本文

adsense レクタングル

関連記事

不動産投資のリスク ~建物の老朽化リスク~

こんにちは! 前回までは、不動産投資のリスクとして ●物件の高掴みリスク  ●空室リ

記事を読む

家を売却したときの税金の仕組み

群馬県桐生市の梅田湖にて。マイナスイオン~♫[/caption] 自分の家を売却したら、一体

記事を読む

no image

不動産投資のリスク ~空室リスク~

ビルの谷間できれいな花が咲いていました。[/caption] こんにちは! 不動産投資

記事を読む

不動産投資のリスク~賃料の値下げを要求されるリスク~

  こんにちは! 我が家のクリスマス気分も盛り上がってきました! さて、

記事を読む

不動産の売却(購入)時における、固定資産税の精算方法

固定資産とは何か 固定資産税とは、自宅・相続した実家・投資用マンションなど、固定資産(不動産)を所

記事を読む

no image

不動産投資の仕組み(カラクリ)(1)

  こんにちは! 「投資用マンションを買いませんか?」 という勧誘電話を

記事を読む

no image

不動産投資の仕組み(カラクリ)(3)~税金が戻ってくる!?~

  こんにちは! 先日、不動産投資の仕組み(カラクリ) を理解するには、

記事を読む

消費税から建物価格を算出する方法

先日のエントリーでは、土地と建物の区分方法について、 以下の4つがあるという話をしました。

記事を読む

建築単価から建物の取得価格を調べる方法

不動産の売却に際して、 建物部分の取得価格はどう算出 したらいいでしょうか。 例えばマンシ

記事を読む

不動産投資のリスク ~勘定合って銭足らず~

こんにちは。 前回までは、不動産投資のリスクとして ●物件の高掴みリスク  ●空室リ

記事を読む

adsense レクタングル

adsense レクタングル

 
no image
住宅ローンの借り換えの好機

長期金利の低下を受けて、 住宅ローンの借換えをしました。 10

no image
フィリピンの一等地(マカティ)での不動産投資

昨日のエントリーでは、海外不動産に投資する際には、 十分に注

no image
海外不動産投資には要注意

海外の不動産投資に興味がありますか? 先日、海外不動産のセミナー

法律行為を行えない人が相続人にいる場合の遺産分割協議(2)

遺産分割の協議をしようとしても、相続人の中に、法律行為を行えない人がい

着眼大局、着手小局 小さな歯車を回し続けること

「平成進化論」という読者数20万人を誇るメルマガを毎日配信されている、

→もっと見る

  • 筆者:nobu
    このブログについての詳しい説明はこちら

    お問い合わせ
PAGE TOP ↑