*

不動産投資のリスク ~高掴みリスク~

 


こんにちは。

先日は、不動産投資を勧める
販売会社が “強調”するであろうポイント
を整理しました。

また、不慣れな不動産投資について、
耳を傾けるべきは誰か
の話もしました。

今回は、あなたに投資用不動産を
買ってもらいたい販売会社が、
あまり話したがらない(?)リスク
について整理します。

リスクを十分に認識せず購入して、
あとから重大なことに、
「こんなはずではなかった!」
と気づいても、
それは「あとのまつり」 というものです。

その時点から元の状態にしようとしても、
「労多くして実り少なし」
の場合が大半です。

ですから、実行する前に様々なリスクを
想定しておく必要があります。

私は、これまで事業投資の検討(デューデリジェンス)
に携わってきました。

いくら出したら、何年後にいくら儲かるのか、
リスクは何かを徹底的に考えてきました。

その考えのベースは、
不動産投資とも通じることがあると思います。

——————————————
■不動産投資における主なリスク
—————————————–

不動産投資における主なリスクは以下の通りです。

●投資物件そのものの高掴みリスク 
●空室リスク
●建物の老朽化リスク(≒管理会社のリスク) 
●賃料の値引きを要求されるリスク 
●建物が倒壊するリスク(震災等のリスク) 
●金利の上昇 
●償却が終了し、マイナスキャッシュフローになるリスク 
●本業の失業リスク 
●資金流動化のリスク

数が多いので少しずつ見ていきます。

———————————————– 
■投資物件そのものの高掴みリスク
———————————————-

高掴みのリスクとは、
その物件が持っている価値以上の価格
で購入してしまうリスクです。

いくら売り手(販売会社)の立場であっても、
投資のリスクについての説明を一切しない
ということはさすがにないでしょう。

しかし、この高掴みのリスクについて、
販売会社(売り手)がわざわざ
説明することははないでしょう。

『ウチで扱っている物件は、1,500万円なんですけど、
あっちの業者は同等のグレードの物件を
1,200万円で売っていますよ。

ウチじゃなくて、あっちの業者の
物件がおススメです。』

というアドバイスは、
“あなたの側”に立ったアドバイスではありますが、
販売会社(売り手)から
そんな “セールストーク(?)”が
期待できるはずもありません。

よね?

だって、売り手には
「できるだけ高く売って、販売手数料を得たい」
というインセンティブがあるのですから。

高掴みしてしまったら、
それは利回りに影響します。

—————————————————-
■購入金額の違いによる利回りの比較
—————————————————-

例えば、物件への投資における
利回りを考えてみましょう。

物件価格が2,000万円の場合と、
2,500万円の場合で比べてみます。

仮に家賃収入が年間200万円だとすると、
グロスの利回りは、

物件価格2,000万円の場合:
10%=200万円÷2,000万円

物件価格2,500万円の場合:
8%=200万円÷2,500万円

となります。

だいぶ違ってきますよね。

従って、まず不動産投資を検討される方は、
資産価格よりも割高な物件を高掴みしない
ように心掛けましょう。

——————————————
■どうやって高掴みを回避するのか
——————————————

でも、あなたはどうやって、
その物件が割高かどうかを
判定するのでしょうか。

それには、2つの方法があります。

1.自分で適正価格を割り出せるようにする
2.目利きのできる適切な人に相談する

1.は、以前取り上げましたね。
土地は路線価などから
建物は積算価格から算出し、

実際の提示されている価格とのかい離率
で判断すればいいのです。

2.は、あなたの立場に立てる
コンサルタントなどの人を指します。

セールスの人に全てを委ねて
相談するのは賢いやり方ではありません。

理由は・・・もうお分かりですよね。

割高な物件を掴まなければ、
結果としてはあなたの資産価値は
向上したと言えますよね。

ひとつ補足をすると、
誤解してもらいたくないのは、
「安ければいい」と言っているのではない
ということです。

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