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不動産投資のリスク ~建物の老朽化リスク~

こんにちは!

前回までは、不動産投資のリスクとして

●物件の高掴みリスク 
●空室リスク

について取り上げました。

今回はその続きです。

●建物の老朽化リスク(≒管理会社のリスク) 
●賃料の値引きを要求されるリスク 
●建物が倒壊するリスク(震災等のリスク) 
●金利の上昇 
●償却が終了し、マイナスキャッシュフローになるリスク 
●本業の失業リスク 
●資金流動化のリスク

————————————————————–
■ 建物の老朽化リスク(≒管理会社のリスク)
————————————————————–

不動産の価値は、土地と建物の価値の合計です。

土地の価値は、市況により増価したり、
減価したりします。
(長期的なトレンドとしては、減価傾向ですね)

一方、建物の税法上の資産価値は、
新築から時の経過とともに年々減価していきます。

構造別の耐用年数は、以下の通りです。

==================================
木造: 22年
軽量鉄骨造(3-4mm):27年
重量鉄骨造(4mm以上):34年
RC(鉄筋コンクリート造):47年
==================================

これは、税法上の耐用年数です。

耐用年数が経過すると、
建物の資産価値は1円となります。

もちろん、耐用年数が経過しても
建物の使用価値はあります。

時の経過とともに、
建物の価値が減価して行くことは
避けることはできません。

ただ、その減価のスピードは、
物件の管理(メンテナンス)次第で違ってきます。

すなわち、メンテナンスがよければ、
建物の価値はゆっくり減価して行きます。

でも、メンテナンスがまずければ、
建物はたちまちボロボロになってしまいます。

例えば、給排水管が劣化していくことは
避けられません。

しかし、定期的にメンテナンスをしているか、
していないかで、数年後、数十年後の給配水管の性能、
ひいては物件そのものの価値はだいぶ違ってきます。

物件の管理/メンテナンスは、
投資家自ら行う場合を除いて、
管理会社に業務を委託するのが一般的です。

管理会社といってもぴんきりです。

投資家から委託されても、
いい加減な管理/メンテナンスしかしない
管理会社は、結構あります。

同じ築年数の物件でも、
メンテナンス次第で、
将来のあなたが保有する
不動産の価値が違ってくるわけです。

建物の見た目がボロボロだと、
それは、空室リスクにもつながります。

不動産投資が成功するか否かは、
管理を委託する、管理会社の力量に
掛かっているといっても過言でありません。

投資する際は、単に物件を買うこと
ばかりに注力するのではなく、
こういった観点も気をつけたいものです。

 

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