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不動産投資のリスク ~金利の上昇リスク~

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こんにちは!

12月は、楽しいイベントが目白押しですね。
特に子どもにとっては・・・

親からすると
いろいろ出費がかさむ時期ではありますが、
大喜びする顔が嬉しくてついつい
甘くなってしまいますね。(汗)

息子のお目当ては、
やはりガイムのベルト。

昨日、そろそろ息子へのプレゼント用に
準備しておいた方がいいかな・・・

とネットを見たところ、
軒並み売り切れていて焦りました。

が、妻が実店舗でゲットし、
事なきをえましたが。

さーて、あとは当日まで
見つからない様に、
どこにかくておこうかな(笑)

さて、前回までは、
不動産投資のリスクとして

●物件の高掴みリスク 
●空室リスク 
●建物の老朽化リスク(≒管理会社のリスク) 
●賃料の値引きリスク 
●建物が倒壊するリスク(震災等のリスク)

について取り上げました。

今回もその続きです。

●金利の上昇 
●償却が終了し、マイナスキャッシュフローになるリスク 
●本業の失業リスク 
●資金流動化のリスク

—————————————–
■ 金利の上昇リスク
—————————————-

投資用不動産の取得資金を、
全て自己資金で手当てするケースは
あまりないでしょう。

自己資金を多少なりとも投じ、
不足する分を銀行等から借入れます。

その方が資本効率の観点からも、
良かったりします。

借入金利は低いに
越したことはありません。

借入れ時は、
固定金利>変動金利
となっていますので、
金利が低い変動金利を選択する
ケースが多いでしょう。

(といいますか、固定はほぼ選べませんね。)

変動金利で借りた場合のリスクは、
金利変動によって、
不動産賃貸事業における
キャッシュフローの良し悪しに影響することです。

金利が上がれば、
事業に係わるキャッシュフローは悪化します。

元利均等返済の条件で借りた場合、
少なくとも5年間、毎月のローン返済額は
一定です。

ただ、その内訳である、
金利部分と元本部分は
半年毎に変わります。

具体的な金利適用方法は・・・

4月1日、10月1日に
(主に短期プライムレートに連動した)
適用金利を見直し、
それぞれ6月1日、12月1日の約定返済日
の翌日から新しい利率が適用されます。

返済額は、利息部分と元本部分
で構成されます。

返済額は一定ですから、
もし金利が上れば、金利部分が多くなり、
残りの元本部分が少なくなります。

これを式で表すとこんな感じです。

ローン返済額() - 金利部分() = 元本部分(

そうなると、
ローンの残高はなかなか減りません。

その結果、総返済額が膨らみます。

金利が上がるときは、
世の中はインフレだから、
賃料も上がっていくという考えもあります。

が、それを当て込むのは、
ほぼギャンブルではないでしょうか。

人口減と住宅の供給増加により
空き家が増えていくのが十分想定できるからです。

需要<供給であれば、賃料には
下げ圧力がかかりますよね。

金利の動きは、投資家自身が
コントロールできません。

それを受け入れるしかないのです。

—————————————
■金利の上昇リスクへの対応方法
—————————————

ただ、リスクを軽減させる方法は、
なくはないです。

▼購入前
●物件の購入価格が適正かをまず見極める(高掴みしない) 
●レバレッジを掛け過ぎない(=借入額を少なくする)

▼購入後
● 繰上返済を行う(=元本返済→ローン残高の減少)

といったやり方で。

同じ適用金利でも、
借入額(ローン残高)によって、
支払利息の額は違ってきます。

支払利息
= 借入額(ローン残高) × 適用金利

①30万円
=1,000万円 × 3%

②15万円
=500万円 × 3%

もし金利が1%上ると、

③40万円
= 1,000万円 × 4%
(①+10万円)

④20万円
=  500万円 × 4%
(②+5万円)

※ 単純化してます。

借入額(ローン残高)が少なければ、
金利が上昇しても、追加負担する支払利息額は、
ローン残高が多い時よりも、少なくなります。

これがリスクへの対応方法です。

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