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不動産投資のリスク ~本業の失業リスク~

公開日: : 最終更新日:2014/08/03 投資, 税制 , , , , , , , , , ,

こんにちは。

前回までは、不動産投資のリスクとして

●物件の高掴みリスク 
●空室リスク 
●建物の老朽化リスク(≒管理会社のリスク) 
●賃料の値引きリスク 
●建物が倒壊するリスク(震災等のリスク) 
●金利の上昇
●償却が終了し、キャッシュフローがマイナスになるリスク 

について取り上げました。

今回もその続きです。

●本業の失業リスク 
●資金流動化のリスク

—————————————————–
■ 本業の失業リスク
—————————————————-

純粋に不動産収入を本業としている
という方もいらっしゃるかと思いますが、
会社員勤めをする傍ら、
不動産投資をされている方も多いでしょう。

不動産投資を行う、メリットの一つは、

減価償却で会計上の必要経費が積み上がる

その結果、不動産所得(賃貸収入-必要経費)がマイナスとなる

不動産所得のマイナスは他のプラスの所得(給与所得等)と相殺できる

確定申告で、払い過ぎた税金の還付が受けられる

というものでした。

給与所得等のプラスの所得がなければ、
不動産所得のマイナスと相殺ができなくなってしまう。

これがリスクです。

—————————————————
■ 税金の還付はあくまでも”おまけ”
—————————————————

減価償却できるのは、
建物と付属設備の部分だけであって、
土地は減価償却の対象ではありません。

現在では、建物についての償却方法は、
定額法のみです。

定額法は、毎年一定の金額が費用化されます。

価値が均等に目減りするという考え方だから、
単純で分かりやすいです。

付属設備の償却方法は、
定額法か定率法を選択可能です。

定率法は減価償却費が
毎年一定の割合で減るという計算方法です。

だから、費用として計算する金額は
初期のころは多くなり、
次第に少なくなっていきます。

だから、当初は減価償却額は膨らみ、
また、不動産取得税などもかかり、
必要経費が多くなりますので、
結果として所得税の還付額は大きくはなります。

しかし、次第に減価償却できる額は少なくなり、
不動産取得税などの初期費用も掛からなくなりますから、
結果として還付額は少なくなっていきます。

税金の還付は、“おまけ”と捉えておくべきでしょう。

 

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