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不動産の共有関係を解消する方法

あなたの不動産は、
あなた一人だけが所有しているものでしょうか。

それとも、
他の誰かと共同で所有しているものでしょうか。

例えば、

●共働きの夫婦が不動産を購入した
●相続により不動産を引き継いだ

という場合に共有することがありますね。

このように、1つの物件を
複数の人が共同で所有することを、
共有といいます。

不動産を共有することの何が問題なのか

不動産を自分だけが所有していれば、自分の意思で自由に売却したり賃貸に出したりすることができます。ところが、共有していると、いろいろ面倒なことがあります。

例えば、

●売却するには、共有者全員の同意が必要になる

●賃貸したり、それを解除したりするには、
共有者の落ち分の価格の過半数の同意が必要になる

●相続税の納税のために、相続した土地を物納する場合、
共有状態のままでは物納不適格財産として収納されない

このような制約が、不動産の売却や有効利用を妨げる障害になっています。

この結果、共有不動産が収益をほとんど生んでいないにもかかわらず、毎年多額の固定資産税等を支払続けることになります。そして、共有者に相続が発生した際には、その相続人に多額の相続税が課税されるということがあります。

これは地域にとってもマイナスです。確かにこれは、個人というか一族だけの問題ではあるのですが、空き家のような有効活用できない土地が増えると、中長期的に街の魅力度が低下して衰退につながります。筆者の住んでいる松戸は、古い街ですので、こういう問題が起きている気がしています。

もし、共有関係を解消できれば、売却したり有効活用ができ、固定資産税を上回る収益を生み出す可能性が出てきますよね。また、相続税納入に備えることも可能となるのです。もちろん、地域にとってもプラスとなりますよね。

共有関係を解消する方法

141025_real estate dissolution

以下の4つの方法があります。

1)現物分割
2)換価による分割
3)代償金による分割
4)価額賠償による分割

1)現物分割
これは、共有している不動産を物理的に分割する方法です。ただ、あまり現実的ではない気がします。

例えば、分譲マンションの一戸を物理的に分割することはできませんからね。よっぽど広い土地をお持ちの方に限られますね。

2)換価による分割
共有の不動産を他に売却し、その代金を共有者の間で分割するという方法です。

そういえば、筆者が内覧した中古物件は、共働きの夫婦が離婚したために売出しとなった、と聞きました。その物件は見送りましたけど(汗)

3)代償金による分割
共有者の1人が他の共有者の持ち分を全部取得する代わりに、その対価を他の共有者に支払う方法です。

ちなみに、この場合、代償金を受ける方の方は、持ち分移転の登記義務を負いますのでご注意を。

4)価額賠償による
現物分割を基本とし、その過不足を価額賠償により調整する方法です。

いずれにしましても、共有を解消するもの一苦労ありますね。心理的にも大変です。なので、これからご購入を検討される方は、所有者を一人のみとされる方がよろしいかと思います。

ではまた。

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  • 筆者:nobu
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