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不動産の売却価格と時間との関係

140929_売却価格と時間の関係

■売主の売却希望価格

不動産を売却する売主にとっては、売却価格が高いに越したことはありません。一般の人が当初考える売却価格は、実際の相場(市場価格)を上回った希望価格であることが多い。これは、「少しでも高く売りたい」という心理に基づいたものですね。

この市場価格を100とすると、売主の売却希望価格は120-130くらいになるイメージでしょうか。

ただ、市場価格は、
・近隣の類似物件の成約事例
・公示価格や路線価
といったものから客観的に算出されるものです。

ここから、売主の希望通り、市場価格を大幅に上回った価格で購入してくれるケースは、まず稀ではないでしょうか。

■査定価格

不動産会社に、査定額の算出を依頼すると、おおよその市場価格がつかめるでしょう。査定価格を算出する方法は、どの不動産会社もほぼ変わりがないので、究極的には、市場価格である100に収束するはずです。

ただ、実際には「高額査定」を謳い、不動産会社で価格にばらつきが出ます。これは、少しでも高い査定額を提示して、「とりあえず媒介契約を結んでおきたい」という心理が働くからでしょう。

例えばもし、複数の不動産会社に査定依頼し、以下のような査定額を提示されたら、あなたならどう思いますか。

A社査定額:3,000万円(100:市場価格)
B社査定額:3,300万円(110:市場価格の10%増し)
C社査定額:3,600万円(120:市場価格の20%増し)

きっとC社と媒介契約を締結したくなるはずですね。
市場価格(100)を提示してきたA社には目もくれないかもしれません。

本来であれば、査定価格=市場価格なのかもしれませんが、実際には査定価格>市場価格となっているケースもあります。

■売出し価格

例えば、先ほどのケースでC社と媒介契約を結んだとします。売主であるあなたは、売出し価格を3,600万円と設定しました。(売出し価格を決めるのは、売主です。)

でも、この値段では、なかなか売れないでしょう。C社も最初からその価格では売れないと思っています。C社からすると、高額査定3,600万円を売主に提示したのは、あくまでも媒介契約を結びたいからだけです。当初売出し価格=成約価格とは必ずしもならないのです。

そのうち、C社からは「売出し価格を下げましょう」とのシナリオ通りの提案が入ります。売主は、「売れ残りリスク」が頭をよぎり、しぶしぶC社の提案を受け入れることになります。

■成約価格

ここで、あくまでも査定価格で売ることにこだわると、逆に「売れ残りリスク」が高まり、なかなか引き合いが入らなくなります。

結局、市場価格を下回った金額が、成約価格になることもありますね。

■業者買取り価格

それでも売れなければ、C社から買取りの提案もあり得ます。でもこの場合の提示額は、市場価格の70%くらいにしかならないでしょう。「もう早く売りたい。現金化したい」という売主の足元を見ていますので、不動産会社も強気の価格提示ができるわけですね。

ではまた。

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