*

自宅売却における建物の取得費の計算方法

自宅(マイホーム)を売却する際に
かかる税金は、「譲渡所得金額」
に基づいて計算されます。

その譲渡所得金額は、
譲渡所得金額=収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
で計算されますね。

140919_譲渡所得金額の計算

今回は、この中における「取得費」が
どのように計算されるのかを取り上げます。

建物の取得費の計算方法

■取得費とは

取得費は、
「購入時の金額」から
「期間が経過したことによる価値の減少分」
を差し引いて計算します。

この価値の減少分のことは、
減価償却費といいます。

取得費=購入時の金額-減価償却費

「建物の資産価値は、
時の経過とともに下がっていく」
ことが直感的に理解できれば大丈夫です。

広さや材料、建築工法などの条件が同じであれば、
新築よりも中古の方が価値は低くなりますからね。

■購入時の金額

購入時の金額には、

・物件購入代金
・不動産仲介手数料
・司法書士報酬
・不動産取得税/登録免許税
・印紙税
などが含まれます。

※購入時の金額を証明できる書類は
必ず見つけましょうね。

さもないと、
売却金額の5%とされてしまいますので。。。


■減価償却費

さて、問題は減価償却費を
どう計算するかです。

以下の様に計算します。


減価償却費=購入時の金額×0.9×償却率×経過年数

償却率は、
「建物の構造」と「事業用か否か」
によって変わってきます。

自宅(マイホーム)を売却するのですから、
当然に非事業用ということになりますね。

ということで、非事業用の耐用年数と
それに対応する償却率は以下の通りです。

141008_耐用年数表

(注1)非事業用の耐用年数は
事業用のそれの1.5倍で計算されます。

(注2)非事業用の経過年数を計算する場合、
6ヶ月以上の端数は1年とし、
6ヶ月末満は切り捨てます。

(注3) 軽量鉄骨の場合、
骨格材3mm以下又は4mm超の場合は
耐用年数及び償却率が異なります。

■事例

——————————————–
2000年6月1日に新築で購入した
2,000万円の木造住宅(マイホーム)を
2014年10月8日に売却したケース
——————————————–

木造なので、耐用年数33年であり、
それに対応する償却率は0.031です。

また、期間は14年5ヶ月ですが、
6か月未満の端数は切り捨てますので、
14年となります。
(6か月以上は1年とします。)

以上から、減価償却費を計算します。

減価償却費
=購入時の金額×0.9×償却率×経過年数
=20,000千円×0.9×0.031×14年
=7,812千円

従って、取得費は以下の様に
計算できますね。

取得費
=購入時の金額-減価償却費
=20,000千円-7,812万円
=12,188千円

ご参考まで~

 

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