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現金を土地に変えるだけで、相続税を節税できる!?

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先日より、相続対策としての土地活用のカラクリについて書いています。

先日のエントリーでは、最後に以下の様にコメントしました。

例えば、現金を1億円持っていれば、1億円が相続財産の評価額となります。ところが、この1億円で土地を購入し、さらに賃貸用のアパートを建てることで、評価額が例えば半分とかの水準になるのです。

経済系の週刊誌などでは、「相続時には現金より不動産を持っていた方が評価を下げる事ができるからお得」などと書かれていたりします。

今回は、このカラクリについて取り上げます。

土地の購入で、相続財産の評価額は時価の80%程に

例えば、現金1億円は、そのまま持っていれば、相続税の評価額は1億円のままです。ただ、この1億円で時価1億円の土地を購入すると、相続財産としての評価額は、時価の80%程度に評価されます。

「現金よりも土地を持て」というのは、相続財産の評価を下げることで、相続税の対象となる金額が下がり、結果として節税できるということなのですね。

世の中には、自分の住む家を買うために、一生懸命に貯金してローンを組んで不動産を購入する人と、相続税対策のために不動産購入を購入する人がいます。片方は、不動産購入が目的、もう片方は、ツールです。同じものでも、見方が違って面白いですねw。

さて、自分の土地が相続財産として具体的にいくらで評価されるかは、国税庁のHPで路線価から調べられます。

相続に際して、路線価から土地等を評価する方法を、路線価方式といいます。

路線価は、例年7月に国税庁から公表され、その年の1月1日時点での路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額(千円単位)です。そして、この路線価は、時価(≒土地取引の指標となる公示価格)の80%ほどとなっています。

この路線価を利用すれば、

土地の評価額
=(1㎡あたりの)路線価×地積(土地の面積)

と簡単に算出できます。


■余談

なお、その他にも倍率方式、宅地比準方式といった別の方法もあります。

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地等の場合に用います。これは、土地等の固定資産評価額に、各国税長が定めた割合を乗じて算定します。

宅地比準方式は、農地、山林などを評価する場合に用います。

さて今回は、より多くの人にとって関係があると思われる、路線価方式を用いた土地等の評価方法について話を進めていきます。

 

少し詳細な土地評価の方法

土地と一言で言っても、縦長で道路とあまり接していない土地、2つ以上の道路に接している土地などいろいろあります。そういった場合、必要に応じて以下に掲げるような補正を行うことになります。

代表的なものを3つご紹介しますね。

1.奥行価格補正

路線から土地の奥行きが短いものや長過ぎるものは評価が低くなります。

(1㎡あたりの)土地の評価額
=路線価×奥行価格補正率

土地全体の評価額
=(1㎡あたりの)土地の評価額×地積

2.側方路線影響加算

例えば、角地にある土地は2つの路線に面していて、それぞれに路線価があったりします。この場合、路線価×奥行価格補正率をそれぞれの路線価に掛けて、その値の高いほうの路線価を、正面路線価、もう片方の路線価を、側方路線価とします。

路線価A×奥行価格補正率 > 路線価B×奥行価格補正率 の場合、

路線価A=正面路線価
路線価B=側方路線価

となります。

(1㎡あたりの)土地の評価額
正面路線価×奥行価格補正率
側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率

土地全体の評価額
=(1㎡あたりの)土地の評価額×地積

3.二方路線影響加算

正面と裏面に路線がある土地もありますね。この場合の評価は、側方路線の場合と同様に、まず、どちらが正面路線価・裏面路線価となるかを決めます。

つまり、それぞれの路線価に、奥行価格補正率を掛けて、その値の高いほうの路線価を、正面路線価、もう片方の路線価を、裏面路線価とするわけですね。

路線価A×奥行価格補正率 > 路線価B×奥行価格補正率 の場合、

(1㎡あたりの)土地の評価額
正面路線価×奥行価格補正率
裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率

土地全体の評価額
=(1㎡あたりの)土地の評価額×地積
ご参考まで。

国税庁HP:
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm#a-hyou_02

 

ではまた。

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