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相続財産としての土地の評価額を下げる具体的な事例

先日のエントリーでは、土地の評価額の計算方法を取り上げました。

今回は具体的な事例で考えてみます。

■自用地としての評価事例

例えば、図のような土地(更地)について考えてみます。

141021_sample
土地の評価額の基本的な計算方法は、以下の通りでしたね。

評価額
=(1㎡あたりの)土地の評価額×地積

正面路線価・側方路線価を算出

ただ、このケースの土地は角地であり、
それぞれに路線価があります。

そこで、

それぞれの路線価に
奥行価格補正率をかけて比較し、
大きい方を、正面路線価
小さい方を、側方路線価
とします。

300千円×1.0=300千円(正面路線価)
200千円×1.0=200千円(側方路線価)

1㎡あたりの土地の評価額を算出

1㎡あたりの土地の評価額
=正面路線価×奥行価格補正率
+側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率

=300千円×1.0
+200千円×1.0×0.03
=306千円

土地全体の評価額を算出

土地全体の評価額
=(1㎡あたりの)土地の評価額×地積
=306千円×400㎡
=122,400千円

となりますね。

この場合の土地は、自分で自由に使用できる「自用地」としての評価です。

計算のベースは、路線価ですから、
この時点で土地の評価額は、
もともとの時価(≒公示価格)の80%の水準です。

141021_土地評価(自用地)

貸家建付地の評価

ところが、もし仮にこの土地にアパートを建てて賃貸に出した場合、土地の評価方法は変わります。アパートを建てて人に貸すわけですから、自分自身の土地の使用が制限されます。従って、その分土地の評価額は下がります。

こういった貸家の目的に供されている宅地は“貸家建付地”と呼ばれ、次の計算式により評価されます。

貸家建付地の評価額
=自用地評価×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権は、第三者の土地を借りて、その土地に自己所有の建物を建てるために、土地を借りる権利のことです。借地権割合は、地域ごとに国税局長が定めています。

一方、借家権とは、建物の賃借権のことを言います。借家権割合は、各国税局長が定めていて、ほとんどの場合30%となっています。

事例の前提条件を考慮すると、

評価額
=122,400×(1-0.6×0.3×1.0)
=100,368
となります。

もともと、この土地の評価額は、122,400千円でした。ところが、この土地にアパートを建てて賃貸することにより、評価額は2,000万円以上引き下げられ、100,368千円の評価となりました。

141021_土地評価(貸家建付地)

このように、現金→土地(自用地)→土地(貸家建付地)とすることで、評価額が引き下げられていくことがお分かりいただけたかと思います。

そしてここから、「小規模宅地等の特例」という特例が利用できれば、更に一定の面積までは評価額を引き下げることが可能となります。

時間がないので、本日はこの辺で。
ではまた。

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