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空き家を解体して更地にしない(できない)理由

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「もう誰も住まなくなった家は、

解体して更地にしよう。」

「そうすれば、
建物の部分の税金はなくなる。」

そう考えて、
実家などの住宅を解体して、
更地にしようとする方も
いるかもしれません。

でもそうすると、
翌年から固定資産税・都市計画税が大幅に増額
することになるのでご注意を。

今回は、この仕組みについて取り上げます。

■建物を解体して更地にしない(できない)理由

最も大きい理由は、固定資産税跳ね上がってしまうからです。(最大6倍)

正確には、「今まで安くなっていた税金が普通に戻るから」という表現になりますかね。

■固定資産税とは何か

固定資産税とは、毎年1月1日(賦課期日)に、「土地・家屋・償却資産」を所有している者に課税される地方税(市長村民税)のことです。その資産価値(固定資産税評価額)を課税標準として税額を算出します。なお、課税標準とは、税額を算出する上で基礎となる金額です。

固定資産税評価額は、固定資産課税台帳に登録した「土地・家屋」の価格のことです。「3年に1回、評価替え(見直し)」が行われます(納税通知書に添付されている「課税資産明細」にも記載されているものです。)。

■どうやって固定資産税を計算するのか

固定資産税額は、
課税標準額×1.4%
で計算されます。

※地方税法によって税率が異なる場合もありますが、松戸市の場合は1.4%です。(本日現在)

この固定資産税評価額は、公示価格の70%の水準で、3年に1回の頻度で価額の見直しが行われます。実際の価額は、納税通知書に添付されている課税資産明細で確認することもできますし、役所に行って、固定資産課税台帳を閲覧することもできます。

■敷地に住宅が建っていれば、敷地の課税標準額は下がる

この課税標準額は、住宅用の敷地に対して、軽減される特例があるのです。その特例とは、住宅用敷地(マイホームの敷地)の場合、課税標準額は以下の通り計算されるものです。

固定資産税評価額×1/6
(敷地面積が200㎡まで)

固定資産税評価額×1/3
(敷地面積が200㎡超)

固定資産税額は、税率一定とすると、課税標準額が高くなれば上がりますし、逆に低くなれば下がります。

■具体例(その1)

例えば、ある住宅用敷地の面積が100㎡(200㎡以下)で、固定資産税評価額が2,400万円だとします。
この敷地に空き家でも住宅が建っていれば、固定資産税は次のように計算されます。

課税標準額 = 2,400万円 × 1/6 = 400万円
固定資産税額=  400万円 × 1.4% = 5.6万円・・・(A)

もし、空き家を解体し更地にしてしまうと、住宅用の敷地ではなくなってしまいますから、特例が使えなくなってしまいます。その場合の固定資産税を計算すると以下のようになります。

課税標準額 = 2,400万円
固定資産税額 = 2,400万円 × 1.4% = 33.6万円・・・(B)

なんと、6倍にも跳ね上がってしまいました。

■具体例(その2)

今度は、住宅用敷地の面積が300㎡(200㎡超)の場合を考えてみましょう。仮にこの固定資産税評価額が3,600万円だとします。

この敷地に空き家でも住宅が建っている場合、固定資産税は以下の通り計算されます。

課税標準額(1) = 3,600万円 × 200/300 × 1/6 = 400万円
(200㎡までの部分)

課税標準額(2) = 3,600万円 × 100/300 × 1/3 = 400万円
(200㎡超-300㎡までの部分)

(1)+(2)=800万円

固定資産税額=  800万円 × 1.4% = 11.2万円・・・(C)

同じくもし、空き家を解体し更地にしてしまうと、住宅用の敷地ではなくなってしまいますから、特例が使えなくなってしまいます。

その場合の固定資産税を計算すると以下のようになります。

課税標準額 = 3,600万円
固定資産税額 = 3,600万円 × 1.4% = 50.4万円・・・(D)

なんと、4.5倍にも跳ね上がってしまいました。

空き家を壊すのは、解体費用も100万円単位でかかりますし、更地にして土地を売却/賃貸せずそのまま空き地にしておくと、毎年の土地の固定資産税が、高止まりすることになるのです。

例えば、誰も住まなくなった実家を解体して更地にしようと考えている方は、ご注意を。

松戸市の固定資産税Q&Aにはこんな感じで載っておりました。ご参考まで。

140917_松戸市固定資産税QA

こうして空き家が増えていくのは、社会全体で考えるとマイナスなんですけどねー。

ではまた。

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